我国CCRC养老社区概述：基本概念、发展历程、典型特征、发展环境

发布时间：2021-12-15 浏览数：6388次

一、CCRC养老社区概念

CCRC(Continuing Care Retirement Community)

持续照料退休社区，是通过为老年人提供自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务的老年宜居住区，如美国的太阳城。

CCRC养老社区起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。有统计显示，美国居住在CCRC养老社区中的老年人平均余寿要比非居住在CCRC养老社区的老年人高出8-10岁，同时医疗保健费用的支出减少30%。

在美国，人性化的CCRC养老理念受到了老年人的普遍欢迎与认可。CCRC养老社区通常选择在距离市中心约一小时车程内的交通便利的城市周边地区。

CCRC养老社区的服务对象是退休之后的老年人，按照入住老年人的身体状况，可以分为三类类型：

1）自理老人，即在社区中有独立的住所并且生活能够自理的老年人。社区为这种类型老年人提供基本的生活照料服务，如餐饮、清洁和衣物清洗等；为满足老年人精神生活的需求，社区提供多样化的休闲、娱乐、学习设施，组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、节庆活动等，丰富老年人的日常生活；同时，社区还为老年人提供健康管理和医疗服务，如定期体检、建立健康档案、基本的医疗照护等。2）介助老人，即生活需要照料的老年人。当入住老人的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理区域转入介助区域。介助区域的居住个体是分开的，但公共设施在同一个区域。介助老人除了享受基本的社区服务之外，还包括日常生活照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等，社区还会针对介助老人的特点和需求提供与他们的身体状况相适应的各类活动，丰富其日常生活。3）介护老人，即生活完全不能自理，需要护理服务的老年人。当居住者生活完全不能自理，完全需要依赖他人的照料时，他们将转入介护区域，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。有些社区还可以提供临终护理服务。

二、我国CCRC养老社区的发展历程

CCRC养老社区属于舶来品。虽然我国是1999年进入老龄社会的，但是受到我国传统的家庭养老观念和计划经济时期单位办社会体制的影响，我国老年人对养老、养老社区等养老设施存在较大偏见，比如住在机构就等于被家人抛弃，不孝子女才会把父母送入养老机构，养老机构经常打骂虐待老人……因此，养老机构、养老社区在我国的发展一直比较缓慢。“南亲北太”开启了我国CCRC养老社区的发展源头。如今，经历了2016年和2017年两次股权转让的上海亲和源已经成了宜华健康的全资子公司，而北京太阳城也逐渐沦为地产项目，运营难以为继。长江后浪推前浪，“南亲北太”之后，新的CCRC项目不断涌现。如，2003年金色年华·杭州金家岭退休生活社区开始立项，2008年项目开业运营；2006年北京燕郊的燕达国际健康城动工，2011年8月1日投入运营；2008年泰康开始关注养老，2015年泰康之家的旗舰养老社区——燕园开业运营……我国养老社区开始萌芽。综观国内CCRC养老社区的发展，大致分为两个阶段：1、学习模仿阶段CCRC养老社区源于美国，经历了近100年前发展已经比较成熟。我国早期的CCRC养老社区投资者基本都是出国取经，有的甚至是照搬国外的模式，如泰康之家、北京太阳城学习的是美国模式，天地健康城引进的是澳大利亚的管理经验，九如城与韩国的养老服务运营商合作。但是，西方国家的社会保障体系完善，养老模式是接力式的，即每代人只有一个义务就是哺育孩子，老人赡养问题被推向社会的一种单向循环养老模式。而我国的养老模式是反哺式的，即父母抚育子女，子女长大后再赡养父母的一种双向循环养老模式，养儿防老的观念根深蒂固。虽然西方社会的CCRC养老社区的运营经验丰富，但是单纯的学习引进基本都遇到了水土不服问题。2、本土化阶段痛定思痛，投资者开始寻求本土化的路径。此时，投资者开始将引入的国外经验与我国的实际情况相融合发展。此阶段早期的项目追求空间设计的舒适感，逐渐形成老年住宅设计、装修等的硬件标准，后期更关注服务，逐渐形成中国特色的CCRC养老社区模式。项目拓客期缩短，会员制、长租、短租、产权销售等多种方式促进了项目的去化，项目开始实现运营平衡。同时，品牌价值将会受到越来越多的关注。未来，我国CCRC养老社区的开发、建设、运营、服务提供等环节开始分化并各自出现专业的供应商，品牌价值更加凸显。

三、我国CCRC养老社区的典型特征

发展至今，我国的CCRC养老社区尚未形成比较明确的发展模式，但是从项目发展的核心资源来看，大致可以分为以下四类优势资源：1、土地资源优势：CCRC养老社区萌芽时期多为资源型模式，如金色年华·杭州金家岭退休生活社区、燕达国际健康城一期等，这类项目入市较早，社会对养老社区的接受度较低。项目主要依托低廉的土地资源发展。项目虽然是社区型，但是收费模式多参照机构收费模式，收取床位费和服务费，收费相对较低，部分项目开始收取会员费，如亲和源康桥社区。2、注重产品打造：随着CCRC养老社区的发展和人口老龄化的加重，越来越多的企业试水养老社区，土地成本上升，企业难以获得廉价的土地资源。为了收回项目投资，企业试图寻求通过适老化空间和细节的打造、适老化产品的布置等硬件设施的升级来提升项目质感，打造舒适的老年生活方式引导客户消费，如泰康之家·燕园一期等。此类项目的收费模式多样化，如产权销售、会员制、长租、短租、大额押金、保险模式等。3、关注服务：伴随CCRC养老社区的硬件设施不断提升和完善形成一定的行业标准，硬件设施不再作为项目的核心优势。客户追求品质生活，土地成本上升，硬件设施完善的条件下，服务体系和人员素质等软件成为吸引客户的关键，如万科随园嘉树良渚。4、提升品牌意识：CCRC养老社区发展成熟，硬件和软件形成标准化，市场进入品牌兼并发展时期，品牌大鳄出现。养老服务品牌成为吸引并留住客户的核心因素。

四、我国CCRC养老社区发展环境

CCRC养老社区的发展离不开政策环境、人口环境、经济环境和社会环境等条件的支持。我国发展CCRC养老社区的条件如何呢？

1、我国CCRC养老社区的政策环境

2013年以来，政府出台了诸多养老政策，大力引导、鼓励、支持养老事业的发展。2018年7月18日李克强总理在主持召开国务院常务会议时更是指出取消养老机构设立许可等17项行政许可事项。但是，这些政策一般涉及主体都是指养老机构或者养老服务设施，CCRC养老社区在我国出现已经十多年，尚未有明确的政策条文予以规范。目前已经开业的CCRC养老社区基本上是按照养老机构的设立流程审批的。随着CCRC养老社区的发展和养老服务体系的成熟，针对CCRC养老社区的专项立法规范和政策的出台值得期待。

2、我国CCRC养老社区的人口环境

自2010年进入老龄化社会已来，我国老年人口数量一直在不断增加。根据全国老龄办最新的统计，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，我国60岁及以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.8亿，占总人口的34.8%。庞大老年人口数量是我国CCRC养老社区发展的基础。

3、我国CCRC养老社区的经济环境

2010年至2017年，我国城镇居民的人居可支配收入翻番，居民消费能力提升，特别是CCRC养老社区的目标客户——高净值人群不断增加。根据2017年12月份民生财富联合社科院国家金融与发展实验室以及东方国信发布的《2017中国高净值人群数据分析报告》显示我国拥有高净值人群 (即可投资资产600万元以上人群) 达197万人，其中36-55岁的中年人占七成（这部分人是核心高净值人群，因为他们在决策、发展和消费等方面均为中流砥柱，是投资和消费活跃度最高的群体），三成高净值人群汇聚在广东、上海和北京。高净值人群可投资资产规模接近65万亿。在年龄阶段上，36岁-55岁共计占比七成左右。其中，46-55岁是高净值人群比例最多的区间，为39%；其次是36-45岁，占比31%。在教育水平上，拥有本科学历的人群比例最高，为36.8%；其次是高中学历，为27.0%，再次是硕士学历，为25%；拥有博士学历比例为1.5%，高中以下学历人群比例为8.8%。需要特别关注的是46-55岁是高净值人群占比最多的年龄段，这部分人知识水平高，思想观念相对开放，消费能力强，追求生活品质。但是他们的生育期正处于我国的计划生育时期，子女数量少，家庭规模小型化，难以负担其养老需求，需要可以满足其需求的品质型养老项目的出现。而定位中高端的CCRC养老项目恰好可以满足这一需求。2010-2017年我国城镇居民人均可支配收入（单位：元）

数据来源：国家统计局《中国国民经济与社会发展统计公告》（2010年-2017年）

4、我国CCRC养老社区的社会环境

北京市老年人养老意愿和养老方式调研

数据来源：昱言养老工作室调研数据（2018年）

我国老年人传统的养老观念是养儿防老，随着家庭规模的缩小、421家庭结构或者422家庭结构的固化、社会化养老方式的完善，越来越多的人会选择社会化养老方式。

根据昱言养老工作室对北京市2000名老年人进行的养老意愿和养老方式的调研结果显示：50岁以下、51-60岁、61-70岁三个年龄段人口乐意接受机构养老的比例均超过了40%，比较愿意接受机构养老的比例基本也超过了两成。

这说明，我国新进入老龄阶段的老年人对养老机构的接受度提高，养老观念更加开放，CCRC养老社区发展的社会环境显著变好。

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