城市更新交替，看看国企的养老布局

众所周知，在当代经济背景下，伴随着经济改革，国企遗留下大量的房产、土地等存量资源，这些物业存在长期闲置、产权不明或分散、资产处置能力较弱、运营水平缺乏竞争力等问题，怎么有效的盘活这些存量资源，部分国企尝试城市更新、产业融合、公共租赁住房等形式下，另外一部分国企则选择了更“接地气”、“为民生”、“解民忧”的养老产业。

其实国企参与养老领域由来已久，经历了3个发展阶段，早在新中国成立初期的计划经济时代，就以完全公有的性质参与了养老机构的建设与运营，这也是国企康养的1.0阶段，后续又经历了“退居幕后”的2.0阶段，以及加速布局康养，将养老作为市场化业务发展的3.0阶段。未来随着中康养、国中康健、中国诚通等“国家队”，首开集团、河南投资、河北建投、苏州康养、汉江国投等“地方队”的集中入场，国企在养老领域的发展将迎来新的爆发。

下面我们就来分析一下国企养老布局存在的四大优势。

Part 1 国企三大存量资源：房产、土地、客户

国企在近几十年经济高速发展中遗留下大量的与时代发展不相符的存量房产、土地等物业资源。

据公开消息，2017年，北京市鼓励国企利用自有用地建设保障房，仅当年即完成建设约12万套；2020年，天津市通过挂牌出让、公开租赁等方式，走向市场的市管、委管企业土地房产资源全年实现收入约 118.9 亿元。

以上仅为冰山一角，国企大量的存量资源可为养老项目提供源源不断的物业保障，目前常见的存量资源主要分为三类：存量房产、存量土地和存量客户。在养老行业发展的近10年时间长河中，已经有不少国企在默默践行着社会责任，利用自有存量资源，积极开展养老服务。

Part 2 国企布局养老的四大天然优势

1、资源整合力 国企多是全国布局，有资源整合范围广、协同发展力强等优势，能够聚集更多企业内外的资源，提供多样化的养老产品和服务，运营管理成本具有优势。

2、存量资源多 国企留有大量存量房产、存量土地以及发展过程中积累的外部服务客户和内部退休职工。

3、信任基础强 养老是民生工程、人心工程，国企的品牌形象能够很好地打消民众的疑虑，得到更多的信任和认可。李克强总理也表示国企涉足养老产业让人放心。

4、长期价值观 国企开展养老服务有融资成本低、在短期内不以盈利为唯一目的，不过分追求短期经济利益优势，更好的承担国企的社会责任，满足老年人的养老需求。

Part 3 国企盘活存量资源的四种模式

模式一：盘活存量土地

代表案例——恭和家园通州半壁店项目

2019年，全国第2个共有产权养老项目悄悄拉开了序幕——恭和家园通州半壁店项目。距2017年12月开业的北京第1个共有产权养老项目——恭和家园双桥项目仅一年有余。共有产权养老模式，一经面世就引起了地产圈和养老圈的高度关注，打破了大家对养老项目的盈利难、回款周期长等传统认知，尤其对习惯快周转、高回报的传统地产企业更是极具吸引力，形成了一条有先例、符政策、合规范的可复制操作路径，使进一步扩大参与企业成为可能。另外一个重要意义就是拓宽了存量土地的盘活方式，恭和家园通州半壁店项目就是一个典型代表案例。

图：恭和家园半壁店项目批复

图：恭和家园半壁店项目规划图

通州半壁店项目前身为京城机电旗下北京线缆厂，原土地属性为国有划拨的工业用地，及少量村集体用地、耕地，2019年乐成与京城机电进行合作，京城机电入股北京京城恭和家园养老服务有限公司。根据北京工商信用查询网显示，京城恭和家园股东为：北京京城机电控股有限责任公司（占股40%）、乐成老年事业投资有限公司（占股30%）、以及恭和苑养老机构管理有限公司（占股30%）； 2019年6月，原乐成及恭和苑所占60%股份全部转让，新增北京市医养结合产业投资基金为股东（其中乐成老年事业投资有限公司占股21.26%）。后通过协议出让方式将土地性质变更为F3多功能用地，原北京线缆厂地上厂房等建筑物进行拆迁，土地回归净地状态。昔日破旧厂房“摇身一变”成为高端康养社区，京城机电的存量资产得以被高效盘活，实现价值的再次提升。

模式二：盘活存量房产

代表案例——京能金泰颐寿轩白纸坊项目

京能集团旗下留有大量的胡同煤场、旧办公楼等存量物业，主要分布于北京西城、东城、丰台三个核心城区。
早在2001年，京能集团于西城区民政局注册成立了专业养老品牌金泰颐寿轩，是西城区开办养老机构的第一家国企。公司从成立之初，就确定了打造连锁化品牌，建立行业影响、树立品牌形象。

旗下项目类型主要分为2种：一是嵌入社区的花园庭院式养老照料中心。理念是打造四合院特色建筑风格，辐射周边社区的养老服务平台；二是中高端养老机构。理念是以标准化的运营管理和医养结合服务能力为依托，打造高品质的为老服务项目。

图：煤场改造前

图：金泰颐寿轩白纸坊项目

白纸坊项目就是第一类照料中心的典型代表。2019年4月18日，金泰颐寿轩白纸坊项目正式开业。项目为旧煤场改造而成，装修风格为仿古中式庭院风格。

项目位于北京市西城区南横西街92号，南二环外，地处城市核心区，周边老年人集聚。占地面积近4000㎡，建筑面积约2856㎡，规划有单人间、双人间、三人间、五人间共32间68个床位，周边配套设施完善。

模式三：盘活存量客户

代表案例——首开集团探索物业+养老

2019年国务院5号文《关于推进养老服务发展的意见》首次提出探索“物业+养老”服务模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。

2020年11月，住建部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，支持养老品牌化连锁化经营，鼓励物业企业提供适老化改造、老年餐桌、社区课堂等。

2020年12月，住建部等十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提到鼓励有条件的物业服务企业向养老等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。

在多条政策支持下，上海、北京、山东等地也纷纷出台相关政策和方案进行试点工作。 

今年5月，北京市住建委印发《关于老旧小区综合整治实施适老化改造和无障碍环境建设的指导意见》，明确提出任务目标：“‘十四五’期间，实施综合整治的老旧小区，因地制宜逐个明确小区适老化改造和无障碍环境建设内容，实现通行无障碍；支持有条件的既有多层住宅加装电梯，合理利用空间完善养老设施，引导有需求的老年人家庭开展居家适老化改造；推动和支持物业服务企业、养老服务机构等提供养老服务，切实增加居家养老服务有效供给，有效满足老年人居家养老需求。”

首开集团、保利物业等多家国、央企亦响应号召，纷纷开展“物业+养老”服务模式。

2020年，首开集团下属物业公司所管理服务的双榆树南里二社区，作为北京市首个老旧小区适老化改造试点，顺利完成了改造工作，为99户80岁以上老人和重度失能老人家庭实行居家适老化改造，改造内容包括设置防滑垫、增加感应夜灯、安装洗澡椅等适老化设备以及智能化设备，可实现就寝、习惯化动作、洗浴等数据实时监测，如有异常，老人家属和医护人员能第一时间掌握情况。

围绕“物业+养老”服务模式，首开集团充分利用物业管理服务范围内1500多个社区资源，通过居家适老化改造、社区嵌入式养老等方式，积累和服务了大量高质、有效、客户资源，结合智慧化、信息化手段，不断探索与创新物业+养老服务模式。

模式四：盘活存量房产+客户

代表案例——培疗机构转型养老服务

在以首开为代表的国企通过进行适老化改造等盘活存量客户资源时，国投和中国核工业集团则选择了通过培疗机构转型养老设施，作为解决几万名退休职工养老问题的途径之一。

2016年10月，民政部、发改委等11个部委联合印发了《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（民发〔2016〕179号）指出，“鼓励党政机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构，在具备条件的情况下，通过规范方式转向养老服务业。”

党政机关和国有企事业单位培训疗养机构转型健康养老服务设施，既是盘活国有资产的重要改革措施，也是应对人口老龄化的创新手段，对国企来说更是解决企业自身退休职工养老问题的有效办法。

为此2016年2月，中国诚通被确定为中央企业国有资本运营公司试点； 紧接着2017年1月，中国诚通出资100亿元，全资成立中国健康养老集团有限公司，是为落实培疗机构改革任务、积极培育健康养老产业而组建的专项平台，目前在营普惠养老床位3000多张，在建普惠养老床位1万张。

2021年4月，中国诚通、中国铁建、国药集团联合大家保险成立的中康养健康产业投资有限公司完成工商注册，7月正式揭牌，标志着“康养国家队”组建成型，重点打造为国内最大的康养投资运作平台。重点推动培训疗养机构等闲置资产盘活利用、转型发展康养产业为核，重点投资布局医养结合、康养旅居、养老社区的开发、建设、改造及运营。 

2021年6月24日，全国党政机关和国有企事业单位培训疗养机构转型养老工作现场会在苏州召开。国投和中国核工业集团分享了培疗改革的做法和案例。

2020年6月，国家开发投资集团有限公司旗下国投健康产业投资有限公司（占股51%）与中国核工业集团有限公司旗下中国宝原投资有限公司（占股49%）共同出资成立了国投宝原（苏州）健康产业有限公司，改造运营国投宝原项目。 

项目前身为核工业大学苏州学院项目，核工业集团进行员工内部培训的场所，是培疗机构转型养老设施首批试点。

图：国投宝原项目改造前

图：国投宝原项目改造后

项目占地面积3.4万㎡，规划床位近1000张，总投资约2.5亿元，设有普惠养老区、高品质养老区和护理住养区。

目前项目一阶段即将收尾，公共大厅、样板间等区域已完工，预计不日将对外展示。 核工业集团仅离退休老干部就有万余名，退休员工养老问题也一直是企业面临的难题，随着培疗机构改革深化，势必将会盘活更多存量物业，在增加当地养老床位供给同时，后期结合旅居式养老等形式，让更多老人“走出去”，解决集团内部退休人员养老问题的同时，也能面向社会释放更多养老服务资源。

随着政策支持力度加大，行业发展日趋成熟，国企势必将成为开展养老服务的长期重要力量之一。 与绝大多数民营企业不同，国企先天具有布局养老产业的房产、土地、客户、资金、品牌、政策等资源优势，如何根据养老产业自身特点和客户需求进行项目筛选、产品研发、重新定位、模式选择是摆在国企面前的核心命题。